Expertise - Immobilien

Notarielle Kaufverträge folgen häufig einem ähnlichen Muster und sind ausgewogen und neutral gestaltet. Jede Immobilie und jede Konstellation von Vertragsparteien weisen allerdings deren eigene Besonderheiten auf.  Als Anwalt trete ich als Interessenvertreter einer Kaufvertragspartei auf und setze durch, dass die für diese relevanten Besonderheiten in dem Kaufvertrag Niederschlag finden. Zudem weise ich auf etwaige Risiken hin, die mit dem Vertragsschluss einhergehen und möglicherweise eintreten können. 

Die Transaktion von Immobilien beinhaltet meistens die Verlagerung von erheblichen wirtschaftlichen Werten. Insbesondere für Privatpersonen stellt eine solche Immobilientransaktion meistens ein einmaliges Ereignis dar und soll für die Zukunft Sicherheit bieten. Daher sollte ein Vertragsschluss in jedem Fall gründlich geprüft werden, um Risiken zu erkennen, zu bewerten und den Vertrag entsprechend zu gestalten. 

Bauträgerverträge bieten ein noch weiteres Spannungsfeld als reine Immobilienkaufverträge. Dies liegt darin begründet, dass der Bauträger auf dem eigenen Grundstück Bauleistungen für die Erwerber erbringt und die Erwerber somit – bis auf zu der Eigentumsübertragung des Grundstücks – keinen Vermögenszuwachs erfahren. Durch diese Situation sieht das Gesetz in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) umfassende Sicherungsrechte für die jeweiligen Erwerber vor, welche diese vor der Überzahlung und der Insolvenz des Bauträgers schützen sollen. 

Wichtig ist aus Sicht des Bauträgers auch die sogenannte Prospekthaftung. Gerne wird mit Formulierungen wie „gehobene Ausstattung“, „luxuriöses Ambiente“ oder „überdurchschnittliche Schalldämmung“ geworben. Hier ist Vorsicht geboten. Aus rein technischer Sicht sind die beworbenen Teile in zahlreichen Fällen nicht luxuriös, überdurchschnittlich oder gehoben, sondern entsprechen dem Standard. Aus diesem Umstand kann sich eine Haftung des Bauträgers gegenüber dem Erwerber ergeben. 

Ein weiterer Streitpunkt im Rahmen von Bauträgerverträgen sind die sogenannten Sonderwünsche. Um Streit vorzubeugen, ist zum einen die Leistungsbeschreibung auf deren Bestimmtheit kritisch zu prüfen, damit die Sonderwünsche vom vertraglich vereinbarten Leistungsumfang abgegrenzt werden können. Unklarheiten gehen hier zulasten des Bauträgers. Zum anderen ist eine transparente vertragliche Regelung notwendig. 

Nähert sich der vertraglich vereinbarte Fertigstellungstermin werden zwischen den Parteien auch häufig Themen wie der Fertigstellungsverzug und Mängel sowie die Übergabe und Besitzverschaffung gegen Zahlung der Rate für die Bezugsfertigkeit. 

Zur Vorbeugung von Streitigkeiten ist insbesondere bei Bauvorhaben im städtischen Umfeld eine Nachbarschaftsvereinbarung empfehlenswert. Darin können Regelungen für die Bauzeit zwischen den Nachbarn getroffen werden. Übliche Regelungsinhalte sind dabei zum Beispiel:

• die allgemeine Zustimmung zum Bauvorhaben,
• die Gestaltung der Grundstücksgrenze oder gemeinsamer Flächen,
• eine Beweissicherungen vor und nach dem Bau,
• die Entschädigung für Mietminderungen,
• die tägliche Bauzeiten,
• Betretungsrechte während dem Bau oder
• Fahrt- und Wegerechte sowie weitere Dienstbarkeiten zur Nutzung des jeweils anderen Grundstückes.

Können Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück nicht untergebracht werden, sind zudem sogenannte Abstandsflächenübernahmeerklärungen von dem jeweiligen Nachbarn einzuholen.

Da die Nachbarschaft meist über einen langen Zeitraum bestehen bleibt, sollte bereits von Anfang an in ein gutes Verhältnis investiert werden. Eine rechtliche Vereinbarung ist in diesem Zusammenhang kein Zeichen des Misstrauens oder des Konfliktes, sondern der gemeinsamen Gestaltung eines angenehmen Zusammenlebens. 

Dingliche Rechte an einem Grundstück wie beispielsweise der Nießbrauch, das dingliche Wohnrecht oder eine Grundschuld haben stärkere Verbindlichkeit als rein schuldrechtliche Vereinbarungen. Dies liegt insbesondere darin begründet, dass die jeweiligen Inhalte in das Grundbuch eingetragen werden. 

Gleichzeitig führt dies aber dazu, dass besondere Vorsicht bei der Gestaltung von entsprechenden Verträgen zu beachten ist. Insbesondere im innerstädtischen Bereich gibt es aufgrund der dichten Bebauung vielfach verschränkte Dienstbarkeiten zu berücksichtigen. Beispiele hierfür sind Rechte zur unterirdischen Errichtung einer Tiefgarage, Nutzungsrechte für Stellplätze oder Grünanlagen sowie Nutzungsrecht für behördlich vorgeschriebene Rettungswege.  

Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterscheidet man zwischen Sonder- bzw. Teileigentum und Gemeinschaftseigentum. Davon abhängig sind auch die Rechte und Pflichten der jeweiligen Sondereigentümer. 

Die dabei entstehenden Rechtsverhältnisse sowie die zu fällenden Beschlüsse in der Eigentümerversammlung sind vielseitig und komplex.