Expertise - Bau

In der Baupraxis zeigt sich oft, dass die Vertragsgestaltung als lästige Notwendigkeit empfunden wird. Demnach werden teilweise keine Vertragsunterlagen bzw. oftmals nur Musterverträge verwendet. Hier zeigen sich mehrere Risiken.

Zum einen bewahrheitet sich der Grundsatz „Wer schreibt der bleibt“. Die Geltendmachung von Vergütungs- oder Mängelansprüche gestaltet sich sehr risikoreich wenn nicht sogar aussichtslos, wenn die Parteien keinen Vertragstext vereinbart haben. Dies gilt im Baurecht umso mehr, da Streitigkeiten oftmals erst mehrere Jahre nach der ursprünglichen Leistungserbringung entstehen.

Zum anderen sind individuelle und vor allem aktuellen Verträge zu verwenden. Die Interessen von Auftraggeber und Auftragnehmern sind in den meisten Streitfällen grundsätzlich verschieden. Dementsprechend kann bereits bei der Vertragsgestaltung in die eine oder in die andere Richtung gesteuert werden. Eine solche Steuerung ist aber nur in den engen Grenzen der Rechtsprechung sowie der Gesetze möglich. Nicht zuletzt aus diesem Grund sind die verwendenten Verträge fortlaufend auf dem aktuellen Stand zu halten, da jedes Jahr zahlreiche gerichtliche Entscheidungen zum Bauvertragsrecht ergehen. Auch die gesetzlichen Grundlagen ändern sich fortlaufend. So gab es im Jahr 2018 eine umfassende Reform des Bauvertragsrechts.

Die Baupraxis erfordert eine Vielzahl an unterschiedlichen Vertragsgestaltungen, welche passgenau auf das jeweilige Projekt abgestimmt werden können.

Die erste Weichenstellung stellt es dar, für wen ein Vertrag erstellt wird. Hier ist sowohl die Funktion als Auftragnehmer oder Auftraggeber sowie in manchen Fällen auch das Gewerk zu berücksichtigen. Dabei ist die steht die Leistung sowie die Vergütung und deren Verknüpfung im Mittelpunkt. Es ist zwischen Einheitspreis- oder Pauschalpreisvertrag sowie zwischen funktionaler und abschließender Leistungsbeschreibung zu differenzieren. Von dieser Entscheidung hängt eine Vielzahl weiterer vertragsrelevanter Fragen ab, wie beispielsweise ein Zahlungsplan, Verjährungsfristen oder etwaige Sicherheiten.

Hierbei handelt es sich nur um das Standardwerkzeug. Soweit besondere Konstellationen oder Interessen vorliegen sind differenziertere Regelungen erforderlich. Bei der Erstellung von Klauseln und Verträgen berücksichtigen wir Ihre individuellen Interessen und haben stets die aktuelle gesetzliche Lage sowie die Rechtsprechung im Blick.

Die Basis für die meisten Streitigkeiten wird bereits während der Bauphase bzw. auf der Baustelle geschaffen. Wenngleich diese Streitigkeiten in den meisten Fällen erst Jahre später eskalieren, kann bereits während der Bauphase darauf hingewirkt werden, dass keine Konflikte entstehen bzw. diese zeitnah und einvernehmlich geklärt werden. Sollte dies nicht möglich oder gewünscht sein, ist es genauso wichtig eine gute Basis für spätere Prozess oder Verhandlungen aufzubauen.

Ein äußerst praxisrelevantes Thema ist die Geltendmachung von Ansprüchen aus Bauzeitverlängerung. Die Erfahrung und Rechtsprechung zeigen, dass hier großes Potential vorhanden ist. Grundvoraussetzung für die Nutzung dieses Potentials ist allerdings eine akribische und rechtssichere Dokumentation des Bauverlaufs. Fallstricke ergeben sich oftmals in unzureichenden oder fehlenden Behinderungsanzeigen und Baustellenberichten. Diese stellen die elementare Grundlage für jeden Bauzeitennachtrag dar.

Nachträge spielen stets eine große Rolle, da ein Bauprojekt in den wenigsten Fällen exakt so durchgeführt werden kann, wie es ursprünglich geplant wurde. Dabei kann sich sowohl die zeitliche Komponente verschieben, als auch neue Leistungen hinzukommen bzw. beauftragte Leistungen wegfallen. Hier ist insbesondere im Anwendungsbereich der VOB/B genau zu differenzieren, worauf die Änderung beruht.

Das Forderungsmanagement beinhaltet die Beratung zu Themen wie Erstellung von Abschlags- und Schlussrechnungen, Anmeldung von Bedenken und Behinderungen oder die Geltendmachung von Sicherheiten und schlussendlich die Kündigung eines Vertrages. Für Auftragnehmer und Auftraggeber hält das Gesetz eine Vielzahl an Möglichkeiten bereit.

Die Abnahme löst sowohl auf Aufragnehmer- sowie Auftraggeberseite umfangreiche rechtliche Wirkungen aus. Aus diesem Grund ist die Dokumentierung sowie die Durchführung der Abnahme von eormer Wichtigkeit. Das Gesetz gibt auch hier relevante Werkzeuge wie beispielsweise die fiktive Abnahme oder Teilabnahmen für Architekten- und Ingenieure an die Hand.

Oberste Priorität sollte eine einvernehmliche Einigung haben. Dennoch lassen sich streitige Auseinandersetzungen in manchen Konstellationen nicht vermeiden. Insbesondere Konflikte über Restvergütung oder die Geltendmachung von Mängeln erfordern oft die Einholung von Sachverständigengutachten, um eine Klärung herbeizuführen.

Vor der aktiven Einleitung eines Bauprozess ist die Bewertung der Erfolgsaussichten anhand der Unterlagen sowie der bisherigen Entwicklungen erforderlich. Während einem Bauprozess ist viel Geduld erforderlich, da aufgrund des Umfangs des Streitstoffs sowie der Überlastung der Gerichte und der Sachverständigen eine Prozessdauer von zwei bis vier Jahren nicht unüblich ist.

Ein weiterer großer Faktor in Bauprozessen sind Streitverkündungen. Diese sind sowohl für Auftraggeber als auch Auftragnehmer in den meisten Fällen zwingend erforderlich, um alternative Haftungen oder Regressmöglichkeiten abzusichern. Hier bedarf es einer umfassenden Prüfung, welche Streitverkündungen erforderlich und zulässig sind.

Die Durchführung eines Beweissicherungsverfahren oder selbständigen Beweisverfahrens stellt zum Klageverfahren eine interessante Alternative dar.  Nach Abschluss des Verfahren besteht eine optimale Ausgangslage für die weitere Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen auf Basis der erstellten Gutachten.  Durch die Einleitung tritt eine Hemmung der Verjährung, sodass etwaige Gewährleistungsansprüche während der Dauer des Verfahrens nicht verjähren können. Darüber hinaus ist das Prozessrisiko aufgrund der geringeren Streitwerte niedriger als beim Klageverfahren.

Bei der Entscheidung muss allerdings berücksichtigt werden, dass sich selbständige Beweisverfahren oft stark in die Länge ziehen und auch durch die Einholung von (mehreren) Sachverständigengutachten teils erhebliche Kosten entstehen können, welche meistens vorerst von der Antragsstellerpartei zu tragen sind.

Bei der gerichtlichen Geltendmachung von Vergütungsansprüchen stehen dem Auftragnehmer mehrere Wege zur Verfügung. Ein kurzweiliger und in manchen Fällen sehr effektiver Weg stellt die Bauhandwerkersicherungshypothek oder ein Urkundenprozess dar. Hierfür bedarf es allerdings spezieller Voraussetzungen und eine Durchführung ist nur nach eingängiger Prüfung zu empfehlen. Bei Honorarstreitigkeiten oder Aufmaßstreitigkeiten ist im regulären Werklohnprozess in vielen Fällen die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich, was widerrum Zeit und Geld kostet.

Die Geltendmachung von Vergütungsansprüchen aufgrund Bauzeitverlängerung stellt aufgrund der hohen Anforderungen durch die Rechtsprechung eine Herausforderung dar. Dennoch gibt es auch hier Entwicklungen in der Rechtsprechung, die eine vereinfachte Durchführung ermöglichen. Grundvoraussetzung hierfür ist allerdings eine saubere Aufarbeitung des Bauablaufs anhand einer Dokumentation.

Bauprozesse die Gewährleistungsansprüche zum Gegenstand sind technische und rechtlich vielseitig. Als Anwalt hat man die (mangelhaften) technischen Feinheiten der jeweiligen zu erbringenden Leistung mit dem vertraglich geschuldeten Leistungsanforderungen zu kombinieren. An diesem Punkt spielen sämtliche Belange, wie der Vertragstyp, etwaige Nachträge, die Anmeldung von Bedenken oder der Umfang der geschuldeten Leistung eine entscheidende Rolle. Mit diesem Handwerkszeug ist der Gewährleistungsanspruch entweder aufzubauen oder abzuwehren.