Das öffentliche Baurecht ist in das Planungsrecht sowie das Bauordnungsrecht zu unterteilen. Wohingegen das Planungsrecht Bundesrecht darstellt, unterscheidet sich das Bauordnungsrecht von Bundesland zu Bundesland und den jeweiligen Bauordnungen. Das Bauplanungsrecht regelt insbesondere die planerische Zulässigkeit eines Vorhabens, also was, wie viel und wohin gebaut werden darf. Diese planerische Zulässigkeit richtet sich in den meisten Fällen der Bauleitplanung (Bebauungspläne und Flächennutzungspläne) oder der näheren Umgebung sowie den Regelungen des Baugesetzbuches. Das Bauordnungsrecht stellt davon abweichend eine Kategorie des Sicherheitsrechts dar und dient der Gefahrenabwehr. Die Landesbauordnungen regeln insbesondere Vorgaben zu der bautechnischen Umsetzung eines Vorhabens, den Abstandsflächen oder dem Brandschutz sowie Stellplätzen.

Davon abzugrenzen ist das private Baurecht. Dieses regelt die Rechtsbeziehungen in Form von Verträgen zwischen den am Bau beteiligten Personen (Architekt, Bauherr, Bauunternehmen etc.) sowie die sich daraus ergebenden Ansprüche der jeweiligen Beteiligten.

Was ist eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung stellt einen begünstigenden Verwaltungsakt dar, welcher dem jeweiligen Antragsteller das Recht einräumt ein bestimmtes Grundstück in der genehmigten Art und Weise zu nutzen bzw. zu bebauen. Die Baugenehmigung ist dabei grundstücksbezogen, das bedeutet nicht die Person des Antragstellenden erhält das Baurecht, sondern der jeweilige Eigentümer des Grundstücks. In meisten Fällen besteht hier eine Identität, im Falle des Verkaufs eines Grundstücks kann allerdings der Erwerber die Baugenehmigung nutzen und muss keine neue Baugenehmigung beantragen.

Wo wird eine Baugenehmigung beantragt?
Ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung kann in der Regel bei der zuständigen Gemeinde oder dem Landratsamt bzw. bei kreisfreien Städten eingereicht werden.

Wer erteilt eine Baugenehmigung?
Für die Erteilung der Baugenehmigung ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständige. Diese ist grundsätzlich beim Landratsamt bzw. der kreisfreien Stadt angesiedelt. Vereinzelt gibt es Ausnahmen für besonders leistungsfähige kreisangehörige Städte. Zudem hat die Gemeinde oder Stadt in deren Gebiet das Bauvorhaben stattfindet deren gemeindliches Einvernehmen zu dem Bauvorhaben zu erklären. Nähere Infos finden Sie hier. 

Besteht ein Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung?
Ein Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung besteht vereinfacht gesagt, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Dabei prüft die Genehmigungsbehörde nicht alle öffentlich-rechtliche Vorschriften, sondern lediglich ein reduziertes Prüfungsprogramm, wenn es sich um ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren handelt. Stets geprüft wird allerdings die planungsrechtliche Zulässigkeit – also die Konformität mit einem Bebauungsplan oder das Einfügen in die nähere Umgebung –, die notwendigen Abstandsflächen sowie die örtlichen Bauvorschriften.

Kann gegen eine abgelehnte Baugenehmigung geklagt werden?
Sollte die Baugenehmigungsbehörde die beantragte Baugenehmigung nicht wie beantragt erteilen, steht dem Antragsteller hiergegen der Klageweg offen. In Bayern ist direkt die Klage zum Verwaltungsgericht statthaft, ein Widerspruchsverfahren ist davor nicht notwendig. Die Klage kann dabei die Erteilung der beantragten Baugenehmigung oder die Anfechtung von Nebenbestimmungen einer erlassenen Baugenehmigung zum Gegenstand haben. Grundsätzlich gilt hier eine Klagefrist von einem Monat ab Bekanntgabe der ablehnenden Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde.

Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?
Eine Baugenehmigung erlischt grundsätzlich vier Jahre nach deren Erteilung, wenn bis dahin nicht mit dem Bau begonnen worden ist. Diese Frist kann auf Antrag verlängert werden, wobei die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens erneut geprüft wird und gegebenenfalls abweichend von der ursprünglichen Genehmigung ausfallen kann. Dieser Antrag ist zwingend bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (i. d. R. Landratsamt oder kreisfreie Stadt) einzureichen. Entsprechendes gilt für einen Bauvorbescheid, welcher allerdings nur drei Jahre ab Erteilung seine Gültigkeit behält.

Welche Rechte hat ein Nachbar im Falle der Bebauung eines angrenzen Grundstücks?
Um als Nachbar gegen ein angrenzen Bauvorhaben vorgehen zu können, ist die Verletzung von drittschützenden Normen notwendig. Ob eine Norm drittschützend ist, richtet sich insbesondere danach, ob diese nicht nur dem Schutz der Allgemeinheit dient, sondern auch die individuellen Interessen des einzelnen schützen soll. Als drittschützend können beispielsweise Regelungen in einem Bebauungsplan zur Art der Nutzung oder die Abstandsflächenregelungen angesehen werden. Zudem ist das Rücksichtnahmegebot zu berücksichtigen, welches dann verletzt sein kann, wenn ein Nachbar in qualifizierter und individualisiert Weise von einem Bauvorhaben nachteilig betroffen ist. 

Grundsätzlich ist zu empfehlen, die angrenzenden Nachbarn frühzeitig zu ermitteln und unter Umständen in die Planung mit einzubeziehen sind. Somit können die gegenseitigen Belange bereits vorab erarbeitet und in der Planung berücksichtigt werden.

Wer gilt als Nachbar bei einer Baugenehmigung?
Wer bei einem Bauvorhaben als Nachbar gilt ist im Einzelfall zu bestimmen. Dabei sind insbesondere die Gegebenheiten der näheren Umgebung maßgeblich und die Art sowie das Maß der geplanten Bebauung. Jedenfalls gelten als Nachbar sämtliche unmittelbar an das von der Genehmigung betroffene Grundstück angrenzenden weiteren Grundstücke.

Wie lange kann gegen eine Baugenehmigung des Nachbarn vorgegangen werden?
Liegt der Nachbarbebauung eine Baugenehmigung zugrunde, kann ein Nachbar gegen diesen Verwaltungsakt grundsätzlich innerhalb eines Monats nach dessen Bekanntgabe (förmliche Zustellung) gerichtlich vorgehen. Erfolgt keine amtliche Bekanntgabe der Baugenehmigung ist die Klageerhebung bis zu einem Jahr nach der tatsächlichen Kenntniserlangung oder dem Zeitpunkt, in dem Kenntnis hätte erlangt werden können möglich. Maßgeblich ist in diesen Fällen oftmals der Baubeginn. In Einzelfällen kann eine Klageerhebung allerdings verwirkt sein, wenn über einen gewissen Zeitraum der Eindruck erweckt worden ist, dass mit dem Bauvorhaben Einverständnis besteht.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht von Gemeinden?
Eine Gemeinde hat die Möglichkeit bei einer Immobilientransaktion ein Vorkaufsrecht ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Das Grundbuchamt trägt den Erwerber einer Immobilie somit erst dann in das Grundbuch ein, wenn die Gemeinde ein Negativzeugnis erteilt, dass diese das Vorkaufsrecht nicht ausüben wird bzw. kein Vorkaufsrecht besteht. Für die Erteilung des Negativzeugnisses können Gebühren anfallen. Die Beantragung übernimmt in der Regel das jeweils befasste Notariat.

Wann besteht ein Vorkaufsrecht der Gemeinde?
Ob ein Vorkaufsrecht der Gemeinde tatsächlich besteht, ist jeweils im Einzelfall zu prüfen. Allgemein sind die Voraussetzungen für ein gemeindliches Vorkaufsrecht in § 24 BauGB geregelt. Das Vorkaufsrecht ist jedoch beispielsweise bei einer Eigentumsübertragung an den Ehegatten oder die Nachkommen ausgeschlossen.

Innerhalb welcher Frist muss die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben?
Die Gemeinde ist berechtigt, das Vorkaufsrecht innerhalb von drei Monaten auszuüben. Die Frist beginnt, sobald der Gemeinde der wirksam abgeschlossene notarielle Kaufvertrag vorgelegt wird. In der Regel übernimmt die Übermittlung des Kaufvertrages an die Gemeinde der jeweils befasste Notar.

Kann ein Vorkaufsrecht verhindert werden?
Durch eine sogenannte Abwendungsvereinbarung kann der Verkäufer bzw. Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts verhindern. In einer derartigen Vereinbarung verpflichtet sich der Käufer Pflichten zu übernehmen, um die städtebaulichen oder wohnungspolitischen Ziele der Gemeinde durchzusetzen. Ein Beispielsfall für eine Abwendungsvereinbarung ist die Erhaltung oder Schaffung von preiswertem Wohnraum oder die Mobilisierung von Bauland.

Wie kann gegen die Ausübung eines gemeindliches Vorkaufsrecht vorgegangen werden?
Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt, kann hiergegen gerichtlich vorgegangen werden. Der Ausübungsbescheid stellt einen belastenden Verwaltungsakt dar, welcher vor den Verwaltungsgerichten mittels Anfechtungsklage überprüft werden kann. Im Rahmen dessen wird die rechtmäßige Ausübung des Vorkaufsrechts sowie das Vorliegen von dessen Voraussetzungen geprüft.

Was ist ein Bebauungsplan? Was ist der Unterschied zu einem Flächennutzungsplan?
Flächennutzungsplan und Bebauungsplan bilden zusammen die zweistufige Bauleitplanung. Der Flächennutzungsplan bildet dabei das vollständige Gemeindegebiet (Außen- und Innenbereich) ab und setz die Art der Bodennutzung für übergeordnete Gebiete fest. Der Bebauungsplan hingegen beschränkt sich auf ein einzelnes untergeordnetes Gebiet und regelt dort die Art und das Maß der zulässigen Bebauung. Ein Bebauungsplan kann eine Vielzahl von Auflagen für die Bebauung in dessen Geltungsbereich regeln. Mögliche Regelungen sind beispielsweise:

• die Gestaltung (Dachform und -neigung, Farbe, Materialien),
• das Maß der Bebauung (überbaubare Grundstücksfläche, Geschosszahl, Baufenster, Höhe der Bebauung)
• die Art der Nutzung (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)
• weitere Auflagen zur Bebauung (Stellplätze, Spielplätze, Denkmalschutzauflagen)

Wo kann in einen Bebauungsplan Einsicht genommen werden?
Grundsätzlich ist jedermann berechtigt, Einsicht in einen Bebauungsplan zu nehmen. Dies ist entweder bei der Gemeinde selbst (Bauamt) oder online möglich.

Wer beschließt einen Bebauungsplan?
Für die Aufstellung der Bauleitpläne ist die jeweilige Gemeinde oder Stadt zuständig. Diese hat die Planungshoheit über deren Gemeindegebiet und entscheidet über die städtebauliche Entwicklung.

Wie entsteht ein Bebauungsplan?
Das Planaufstellungsverfahren beginnt mit dem Aufstellungsbeschluss durch die Gemeinde. Dieser ist ortsüblich bekanntzugeben und ab diesem Zeitpunkt kann auch eine Veränderungssperre für das zu beplanende Gebiet gelten, sodass grundsätzlich keine Bauvorhaben oder wesentlichen Veränderungen von baulichen Anlagen vorgenommen werden dürfen.
Nach der Bekanntmachung erfolgt ein mehrstufiges Verfahren von verschiedenen Bürger- und Behördenbeteiligungen, um die relevanten Belange für die Abwägung zur Gestaltung des Bebauungsplans zu ermitteln.
Der Gemeinderat wägt die unterschiedlichen privaten und öffentlichen Belange ab und beschließt einen Bebauungsplan als Satzung. Dieser wird ortsüblich bekanntgegeben.

Wie kann gegen einen Bebauungsplan vorgegangen werden?
Gegen einen beschlossenen und verkündeten Bebauungsplan kann mittels eines Normenkontrollverfahrens gerichtlich vorgegangen werden. Zuständiges Gericht hierfür ist das jeweils örtlich zuständige Oberverwaltungsgericht bzw. der Verwaltungsgerichtshof. Der Normenkontrollantrag ist innerhalb eines Jahres nach der Bekanntmachung des Bebauungsplan einzureichen. In Bayern gibt es zusätzlich den Sonderweg der Popularklage, sollten durch den Bebauungsplan die Grundrecht der Bayerischen Verfassung verletzt sein, ist eine Klage zum Bayerischen Verfassungsgerichtshof möglich.

Darf von einem Bebauungsplan abgewichen werden?
Da ein Bebauungsplan als Satzung der Gemeinde oder Stadt erlassen wird, handelt es sich dabei um eine verbindliche Satzung. Ausnahmen können zugelassen werden. Entweder ist die Möglichkeit von Abweichungen bereits im Bebauungsplan selbst vorgesehen, oder es kann die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans mit der Einreichung des Bauantrages beantragt werden.

Denkmäler sind  „von Menschen geschaffene Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt“. Für solche Denkmäler gilt grundsätzlich die Erhaltungspflicht, sodass der jeweilige Eigentümer verpflichtet ist, diese Denkmäler instandzuhalten, instandzusetzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen, soweit ihm das zuzumuten ist.

Um bauliche Maßnahmen und Veränderungen an einem Denkmal durchführen zu dürfen, ist eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis notwendig oder die untere Bauaufsichtsbehörde prüft die Erteilung der Erlaubnis im Rahmen der Baugenehmigung. 

Das Eigentum an einem Denkmal kann einschneidende Konsequenzen haben und erhebliche finanzielle Belastungen mit sich bringen. Es handelt sich somit um ein Spannungsfeld zwischen den öffentlichen Interessen der Erhaltung sowie dem privaten Eigentum.

Grundsätzlich ist durch die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG der Bestandsschutz gewährleistet. Rechtmäßig genehmigte und errichtete bauliche Anlagen sind somit vor nachträglichen Eingriffen durch die Bauaufsichtsbehörden geschützt.  Dies gilt auch, wenn das konkrete Vorhaben aufgrund einer Änderung von tatsächlichen oder rechtlichen Umständen zum aktuellen Zeitpunkt nicht mehr genehmigungsfähig wäre.

Legen äußere Umstände den Eindruck nahe, dass die bauliche Anlage nicht mehr genutzt wird, kann der Bestandsschutz entfallen. Lässt der aktuelle Eigentümer ein Gebäude verfallen, kann er sich unter Umständen nicht mehr auf den Bestandsschutz berufen. Die Bauaufsichtsbehörden können in solchen Fällen die Nutzung untersagen, die Stilllegung oder den Abriss anordnen.

Gemeinden können verschiedene Abgaben erheben. Darunter fallen insbesondere Erschließungsbeiträge oder Straßenausbaubeiträge. Sollten Sie Adressat einer derartigen Abgabe sein, prüfe ich die Rechtmäßigkeit und die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs.