Eine aktuelle Entscheidung des Kammergerichts (vgl. Urteil vom 14.02.2023 – 21 W 28/22) bietet eine aussichtsreiche Möglichkeit für Architekten und Ingenieure, um säumige Auftraggeber zur Zahlung zu bewegen. Stichwort ist die Bauhandwerkersicherungshypothek bzw. ausführlich die einstweilige Verfügung auf Vormerkung einer Bauhandwerkersicherungshypothek. Worum geht es bei diesem Ungetüm und welche Chancen bietet es?
Was ist die Bauhandwerkersicherungshypothek?
Die Bauhandwerkersicherungshypothek ist in § 650e BGB geregelt und stellt ein Instrument dar, um offene Werklohnansprüche für bereits erbrachte Leistungen zu sichern. Diese Sicherung erfolgt durch die Belastung eines Grundstücks mit einer Hypothek bzw. einer Vormerkung auf Eintragung einer Hypothek. Dieses Grundstück muss zwei Voraussetzungen erfüllen. Zum einen muss darauf das Bauvorhaben stattfinden und zum anderen muss das Grundstück im Eigentum des Auftraggebers sein, gegen den die offene Werklohnforderung besteht.
Der Höhe nach sichert die Bauhandwerkerhypothek Ansprüche für mangelfreie und bereits erbrachte Leistungen ab. Ob diese Leistungen bereits auf dem Grundstück des Bauherrn verwirklicht sein müssen und man von einem Mehrwert ausgehen kann, ist umstritten. Laut neuester Rechtsprechung des Kammergerichts in Berlin, ist eine Wertsteigerung keine Voraussetzung mehr für ein Bauhandwerkersicherungshypothek.
Was sind die Chancen einer Bauhandwerkersicherungshypothek?
Die Bauhandwerkersicherungshypothek bietet insbesondere zweierlei Hinsicht erhebliches Potential.
Zum einen stellt die Hypothek bzw. die Vormerkung auf Eintragung einer Hypothek ein Sicherungsmittel für den Werklohn dar, falls der Auftraggeber in die Insolvenz fallen sollte.
Zum anderen kann die eingetragene Hypothek bzw. Vormerkung ein erheblicher Störfaktor im Falle der Veräußerung des Grundstücks sein. Indem der Auftragnehmer das Grundstück durch Eintragung der Hypothek bzw. Vormerkung belastet, fühlen sich mögliche Kaufinteressenten davon gegebenenfalls abgeschreckt bzw. wirkt sich dieser Umstand wertmindernd auf das Grundstück aus. Besonders gravierend kann sich diese Belastung bei Bauträgerprojekten bzw. der Aufteilung in Wohnungseigentum auswirken. Die Hypothek bzw. Vormerkung wird dabei in jedes Grundbuchblatt der jeweiligen Sondereigentumseinheiten eingetragen.
Wo liegen die Probleme bei Planerhonorar?
Insbesondere bei der Sicherung von Honorar für Planungsleistungen ist es umstritten, inwiefern die erbrachte Planungsleistung bereits auf dem Grundstück verwirklich sein muss bzw. inwiefern die Planung bereits zur Ausführung gekommen sein muss.
Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal war bislang stets, dass es durch die Planungsleistung zu einer Wertsteigerung des Grundstücks gekommen sein muss (vgl. OLG Celle, Urteil vom 06.02.2020 – 14 U 160/19). Die Erstellung von Planungsunterlagen oder sogar die Erwirkung einer Baugenehmigung führen nach Ansicht des OLG Celle nicht zu einer Wertsteigerung des Grundstücks.
In einem aktuellen Urteil des Kammergerichts aus Berlin (vgl. Urteil vom 14.02.2023 – 21 W 28/22) hat sich dieses der Ansicht des OLG Celle entgegengestellt und das Erfordernis einer Wertsteigerung des Grundstücks nicht für notwendig erachtet.
Insgesamt erscheint die Ansicht des Kammergerichts vorzugswürdig. Zum einen findet das Tatbestandsmerkmal der Wertsteigerung keine Stütze im Gesetz. Zum anderen wäre nicht zu erklären, weshalb der Gesetzgeber Planer gegenüber Bauunternehmen schlechter stellen möchte. Insgesamt wäre der Planer von der Umsetzung des ausführenden Unternehmens abhängig, ob die Sicherungsmöglich der Bauhandwerkersicherungshypothek besteht. Hierauf hat der Planer allerdings keinen Einfluss. Schließlich wäre nicht zu erklären, weshalb der Gesetzgeber im Rahmen der Reform des Bauvertragsrecht im Jahr 2018 in die § 650p ff. BGB keine ausdrückliche Regelung des Erfordernisses der Wertsteigerung vorgenommen hat bzw. eine Sonderreglung für Planungsleistungen eingeführt hat.
Wie wird eine Bauhandwerkersicherungshypothek geltend gemacht?
Die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek bzw. deren Vormerkung ist durch ein gerichtliches Verfahren zu erreichen. In der Praxis wird diese regelmäßig im Wege des einstweiligen Rechtschutzes durch die einstweilige Verfügung auf Vormerkung einer Bauhandwerkersicherungshypothek umgesetzt. Am Ende steht die Eintragung einer Vormerkung. Ob die Voraussetzungen zur Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek vorliegen, wird im einstweiligen Rechtschutz nur summarisch geprüft. In Regel wird dabei nur der Vortrag der antragsstellenden Partei berücksichtigt. Eine mündliche Verhandlung erfolgt grundsätzlich nicht. Aus diesem Grund im einstweiligen Rechtschutz lediglich eine Vormerkung erwirkt werden.
Im Rahmen eines sich anschließenden Hauptsacheverfahren wird über die endgültige Begründetheit der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek entschieden. In vielen Fällen reicht jedoch die Eintragung einer Vormerkung bereits aus, um den Auftraggeber zu einer Zahlung zu bewegen.
Was ist bei der Vertragsgestaltung und -verhandlung zu beachten?
Da die Bauhandwerkersicherungshypothek für den Auftraggeber in gewissen Konstellationen sehr unangenehm werden kann, wird diese oftmals vertraglich ausgeschlossen. Dieser Ausschluss ist jedoch in allgemeinen Geschäftsbedingungen regelmäßig unwirksam. Die Bauhandwerkersicherungshypothek hat Leitbildcharakter. Ein Ausschluss ist aber dann wirksam, wenn der Auftraggeber ein anderes und gleichwertiges Sicherungsmittel zur Verfügung stellt. Umstritten ist insofern, ob die grundsätzliche Möglichkeit einer Bauhandwerkersicherheit gemäß § 650f BGB ein „anderes und gleichwertiges“ Sicherungsmittel darstellt.
Welche Möglichkeiten hat der Auftraggeber einer Bauhandwerkersicherungshypothek vorzubeugen?
Auftraggeber können sogenannte Schutzschriften hinterlegen. Grundsätzlich wird das Gericht im Rahmen der einstweiligen Verfügung auf Vormerkung einer Bauhandwerkersicherungshypothek den Anspruch auf Basis der Antragsschrift prüfen und gegebenenfalls stattgeben. Eine Stellungnahme des Bauherrn und Antragsgegners oder eine mündliche Verhandlung erfolgt in der Regel nicht. Um diesem Umstand entgegenzuwirken, kann der Auftraggeber eine Schutzschrift hinterlegen. Diese Schutzschrift enthält das Verteidigungsvorbringen gegen den Werklohnanspruch (bspw. Mängel, nicht erbrachte Leistungen, Schadensersatzansprüche zur Aufrechnung etc.).
Befindet sich der Auftraggeber somit in einer Situation, in der eine Bauhandwerkersicherungshypothek drohen könnte und ihn die Eintragung einer Vormerkung empfindlich treffen würde, ist die Hinterlegung einer Schutzschrift dringend zu empfehlen. Erfolgt dies nicht, erfährt der Auftraggeber möglicherweise erst durch die Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch von dem gegen ihn durchgeführten Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes. Diese wird erst gelöscht, wenn die Forderung bezahlt worden ist oder im Rahmen eines Hauptsacheverfahrens ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek verneint wird. Bis zu diesem Urteil können jedoch mehrere Jahre vergehen.
Abschließender Tipp
Auch wenn das Instrument der Bauhandwerkersicherungshypothek nur in einer begrenzten Anzahl von Fällen eine gangbare Option darstellt, so zeigt die Praxis, dass es in diesen Fällen umso wirksamer ist. Somit sollte dieser Weg stets im Hinterkopf sein, um ihn in geeigneten Situationen beschreiten zu können. Aufmerksam sollten Auftragnehmer insbesondere beim Vorliegen folgender Umstände werden:
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- Offene Honorarforderung für erbrachte Leistungen
- Auftraggeber ist Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks
- Bauherr beabsichtigt Grundstück nach Fertigstellung aufzuteilen bzw. zu veräußern
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