Die Vertragsgestaltung zum Honorar im Rahmen von Planungen im Bestand bietet verschiedene Möglichkeiten, aber auch Fallstricke. Die wichtigsten Faktoren sind insofern der Umbauzuschlag und die mitzuverarbeitende Bausubstanz. Diese sollten bei der Verhandlung der Honorarvereinbarung im Hinterkopf behalten werden, da eine nachträgliche Anpassung bei wirksamer Vereinbarung regelmäßig ausscheidet. Gute Argumente für die die Verhandlungen ergeben sich aus dem Folgenden:
Nach der aktuellen Entscheidung des OLG Celle ist ein Umbauzuschlag dann zu gewähren, wenn im Rahmen der Planung zumindest teilweise an vorhandene Anlagen der Gebäudetechnik (bspw. Wasser- und Abwasserrohre) angeschlossen werden muss. Diese Bestandsanlagen müssen keine zentrale Bedeutung aufweisen und können auch untergeordnet sein. Entscheidend ist insofern allein, ob die vorhandenen Anlagen(-teile) Einfluss auf die planerische bzw. überwachende Tätigkeit des Planers haben. Es kommt auch nicht auf das Wertverhältnis der Bestandsanlagen zu den Neuanlagen an. Nur im Falle einer vollständigen Neuplanung der technischen Gebäudeausrüstung eines Bestandsgebäude, fällt kein Umbauzuschlag an. Dies ist für jede Anlagengruppe getrennt zu bewerten.
Doch Planer müssen aufpassen, dass bereits bei Vertragsschluss die zutreffende Höhe des Umbauzuschlages in Textform vereinbart wird. Eine nachträgliche einseitige Anpassung ist grundsätzlich nicht möglich, da kein Anspruch auf die Vereinbarung eines bestimmten (angemessenen) Umbauzuschlages besteht. Ändert sich der Planungsgegenstand von einem Abriss und Neubau zu einer Sanierung des Bestandsgebäudes, so empfiehlt sich grundsätzlich ohnehin eine einvernehmliche Vertragsänderung. Im Zweifel kann der Umbauzuschlag aber auch einseitig eingefordert werden, da die Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 HOAI vorliegen und keine Vereinbarung zum Umbauzuschlag vorliegt.
Auch die Vereinbarung eines Umbauzuschlages von 0% ist zulässig. Die Fiktion, dass ein Umbauzuschlag in Höhe von 20% als vereinbart gilt, greift nur für den Fall, dass keine bzw. nur eine mündliche – du damit formunwirksame – Vereinbarung zum Umbauzuschlag getroffen worden ist.
Anders liegt der Fall, wenn die Vereinbarung zum Umbauzuschlag einseitig vom Auftraggeber vorgegeben worden sowie zur mehrfachen Verwendung bestimmt ist und diesbezüglich keine Verhandlungen stattgefunden haben. Dann können Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, welche die gesetzlichen Leitbilder (auch § 6 Abs. 2 S. 4 HOAI) berücksichtigen müssen. In diesem Fall wäre eine Vereinbarung von 0% Umbauzuschlag unwirksam und an deren Stelle würde die gesetzliche Vermutung eines Umbauzuschlages von 20% treten.
Der Umstand, dass die vollständige Neuplanung (bspw. unregelmäßige Trassenführung, wenig Platz für Geräte) in einem Bestandsgebäude erschwert ist, fällt nicht unter den Anwendungsbereich des Umbauzuschlages. Die planerische Berücksichtigung von vorhandenen Baukonstruktionen fließt in die mitzuverarbeitende Bausubstanz mit ein. Mitzuverarbeitende Bausubstanz liegt regelmäßig dann vor, wenn die Bausubstanz in die Planung mit einfließt und berücksichtigt werden muss. Eine Veränderung der Bausubstanz ist jedoch nicht notwendig. Auch einer formularmäßige Bewertung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz mit 0,00 € kann AGB-rechtliche Folgen haben und möglicherweise unwirksam sein, sodass die anrechenbaren Kosten nachträglich um die mitzuverarbeitende Bausubstanz ergänzt werden müssen.
